Les questions relatives à la fin d’un bail sont multiples. En effet, nombreux sont ceux qui s’interrogent sur la durée du préavis à remettre à leur propriétaire lorsqu’ils souhaitent quitter l’appartement qu’ils louent. D’autres ont été confrontés à un propriétaire leur demandant de quitter les lieux bien avant l’échéance initialement prévue pour une raison ou pour une autre et se demandent s’il avait le droit d’agir de la sorte. C’est à ce type de questions que nous souhaitons répondre dans ce feuillet central.
Nous n’aborderons ici que le bail de résidence principale1, à savoir le bail conclu entre un propriétaire ("le bailleur") et un locataire ("le preneur") pour un logement dans lequel le locataire va résider effectivement.
A priori, un bail de résidence principale est conclu pour une durée de neuf ans.
Il est cependant permis de déroger à cette règle et de conclure des baux de résidence principale pour des durées différentes. C’est ainsi que l’on retrouve également de manière assez fréquente des baux dits "de courte durée", qui sont conclus pour une durée inférieure ou égale à trois ans au maximum. Dans le cas où l’on dépasse cette durée de trois ans, le bail devient automatiquement un bail de neuf ans. Ajoutons que ce type de bail peut être renouvelé une fois au maximum, mais que la durée totale des deux baux successifs ne peut pas dépasser trois ans.
La loi autorise également les baux "de longue durée" (plus de neuf ans) ainsi que les baux "à vie". Très peu fréquents en pratique, ils ne seront pas abordés dans la suite de cet article.
Que le bail soit conclu pour une durée de neuf ans, ou qu’il s’agisse d’un bail de courte durée, un préavis doit être remis avant l’arrivée de l’échéance.
Pour le bail de neuf ans, le bailleur, ou le preneur, devra informer l’autre partie qu’il souhaite mettre fin au bail au terme des neuf années. Ce congé devra être notifié au moins six mois avant l’échéance du bail. Dans le cas où aucun congé ne serait notifié, le bail sera automatiquement prolongé pour une durée de trois ans.
Pour un bail de courte durée, le préavis nécessaire est de trois mois au moins avant l’expiration de la période convenue. A défaut d’un congé notifié dans les délais, ou si le locataire continue à occuper les lieux après l’expiration du terme initialement fixé et sans opposition du propriétaire, le contrat de bail de courte durée se transforme alors en contrat de bail pour une durée de neuf ans.
Il existe trois cas dans lesquels le bailleur peut demander à son locataire de quitter le logement avant la fin du terme de neuf ans :
Signalons cependant que ces trois possibilités peuvent être limitées, ou exclues, dans le contrat de bail signé par les parties. Ainsi, il est possible, lorsqu’on signe un contrat de bail, d’indiquer que le bailleur ne pourra mettre fin au bail de manière anticipée pour son occupation personnelle, par exemple.
Dans le cas de la résiliation anticipée pour occupation personnelle, le bailleur souhaite mettre fin au bail pour occuper les lieux lui-même, ou permettre à ses proches de le faire.
Le bailleur lui-même, ses enfants, ses parents, son conjoint, les enfants ou les parents de celui-ci, ou encore les membres de sa famille ou de la famille de son conjoint jusqu’au troisième degré. S’il s’agit de rompre le contrat durant les trois premières années du bail, les membres de la famille pouvant occuper les lieux sont limités au second degré.
Un préavis de six mois peut être notifié par le bailleur à tout moment du bail pour rompre le contrat pour occupation personnelle. Ce préavis doit mentionner l’identité de la personne qui va occuper les lieux. A la demande du locataire, le propriétaire doit prouver le lien de parenté qui existe entre lui et la personne qui va être amenée à occuper les lieux.
Les lieux devront être effectivement occupés dans l’année qui suit le départ du locataire, et devront rester occupés pendant au minimum deux ans. Dans le cas où le bailleur ne respecte pas ces conditions, il devra payer à son ancien locataire une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.
Lorsque le propriétaire souhaite mettre fin au bail afin d’effectuer des travaux visant à reconstruire, transformer ou rénover son immeuble, il doit également respecter certaines conditions. Pour commencer, les travaux doivent respecter la destination des lieux telle qu’elle résulte des dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme. Ensuite, ils doivent affecter le corps du bien loué. En effet, il n’est pas question de faire partir un locataire sous prétexte qu’il est nécessaire de changer les châssis. Il s’agit ici de travaux de très courte durée qui n’empêchent pas le logement d’être habité. De plus, les travaux doivent être d’un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué.
Ici encore, un préavis de six mois doit être notifié par le bailleur. Ce préavis doit arriver à expiration à la fin d’un triennat, c’est-à-dire après trois ou six ans, à moins que le bailleur ne soit propriétaire de plusieurs logements dans un même immeuble, et qu’il souhaite mettre fin à tous les baux en même temps.
Les travaux devront être commencés dans les six mois et terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent l’expiration du préavis. A défaut, le propriétaire encourra une sanction équivalente à dix-huit mois de loyer.
Il est enfin possible pour le bailleur de résilier le contrat de bail avant l’échéance sans devoir justifier d’un motif particulier, mais moyennant le paiement au locataire d’une indemnité.
Dans ce cas encore, le préavis est de six mois et devra arriver à échéance à l’expiration du premier ou du deuxième triennat.
Si le propriétaire rompt le contrat à l’expiration du premier triennat, il sera redevable d’une indemnité équivalente à neuf mois de loyer, tandis que s’il rompt le contrat à l’expiration du second triennat, l’indemnité à verser au locataire sera de six mois.
Le locataire peut rompre le contrat à tout moment moyennant un préavis de trois mois. Précisons que le préavis commence à courir le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel il a été signifié.
Une indemnité devra cependant être versée par le locataire qui met fin au préavis pendant les trois premières années du bail. Cette indemnité sera de trois mois si la rupture du contrat a lieu pendant la première année, de deux mois en cas de rupture pendant la deuxième année, et d’un mois si le contrat est rompu durant la troisième année. Dès la quatrième année du bail, le locataire pourra rompre le contrat sans payer d’indemnité, à condition de respecter le préavis de trois mois.
En cas de rupture anticipée du bail par le propriétaire dans les cas énoncés ci-dessus, le locataire dispose également de la possibilité de donner un contre-préavis d’un mois. Celui-ci sera bien utile dans le cas où le locataire retrouve rapidement un nouveau logement. Il n’aura alors pas à payer simultanément deux loyers.
La loi ne prévoit pas de possibilités de résilier le bail de courte durée avant l’échéance convenue. Contrairement aux baux de neuf ans, ni le propriétaire ni le locataire ne peuvent se prévaloir des possibilités décrites ci-dessus.
Par contre, rien n’empêche de prévoir, dans le contrat de bail, des conditions auxquelles le bail pourrait être rompu avant le terme. Le contrat de bail fait en effet office de loi entre les parties. Elles peuvent par conséquent décider d’y insérer des possibilités de rupture anticipée de leur contrat.
De plus, et même si rien n’est prévu dans le contrat de bail, les parties disposent toujours de la possibilité de résilier le contrat à l’amiable, moyennant la rédaction d’une convention par écrit. L’écrit n’est ici pas obligatoire, mais est vivement conseillé afin de disposer d’une preuve en cas de contestation ultérieure.
A.A.
1Les baux de résidence principales font l’objet de la Loi du 20 février 1991 (M.B., 22 février 1991), telle que modifiée par les lois du 13 avril 1997, 27 décembre 2006 et 25 avril 2007.
Mise à jour de cette page sur www.coj.be le 29 avril 2009