Bruxelles a la cote, les gens affluent en masse, le logement social pourra-t-il à lui seul y faire face ?
Entretien avec Pol Zimmer, Responsable du service d’étude de la SLRB (Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale).
Le public du logement social est défini par des critères d’accès. Pour pouvoir prétendre à un logement social, que ce soit en Wallonie, en Flandre ou à Bruxelles, il faut être dans des conditions de revenus et de propriété. A Bruxelles, à la fin de l’année passée, sur un patrimoine d’un peu plus de 38.500 logements sociaux, il y avait un peu plus de 33.000 ménages inscrits comme demandeurs dont 75% sans revenus du travail. Nous sommes dans une situation d’appauvrissement d’une partie de la population à Bruxelles. Il y a une concentration de plus en plus importante d’un public qui n’a plus de revenu du travail et qui est à la recherche d’un logement social, ce qui est assez légitime puisque ces biens sont beaucoup moins chers que dans le privé. En moyenne, on considère que le loyer du logement social représente environ 40% du loyer sur le marché privé.
Le parc du logement social qui comprend environ 38.500 logements s’est constitué historiquement. Pour le moment, par exemple, il y a un "Plan Régional pour le Logement" qui prévoit la construction de 3.500 nouveaux logements sociaux et de 1.500 logements moyens. C’est la priorité de la Région dans cette quatrième législature.
Le logement social a son patrimoine propre qui s’est constitué très progressivement depuis 1900. La toute grosse partie du patrimoine régional était constituée au moment de la naissance de la Région en ‘89 ; depuis, on a construit environ 3.000 nouveaux logements sociaux. C’est un patrimoine qui se voulait purement public sans s’étendre sur le parc privé.
Potentiellement, la législation offre la possibilité de développer le patrimoine du logement social sur le parc privé. Mais il faut constater que cela ne s’est pas développé de manière importante, ça a été très ténu.
Pour pousser les sociétés de logements sociaux à être actives par rapport au patrimoine du parc privé en moins bon état (achat, rénovation…), il existe des bonifications financières très importantes. Dans ce cadre, la société reçoit un subside de la Région. Quand une société de logement social construit des logements sociaux, elle fait un emprunt à la Région qui doit être remboursé sur 33 ans. La différence entre un subside et un emprunt est que le subside ne doit pas être remboursé. Donc, c’est quelque chose de potentiellement intéressant.
Il y a eu quelques opérations depuis que cette possibilité a été créée mais qui restent marginales. Je pense que c’est lié en partie au fait que ces sociétés possèdent déjà un certain patrimoine qu’elles doivent entretenir et rénover. Certaines sociétés ont encore des terrains à construire. Et je crois qu’elles privilégient ça.
La demande que l’on connaît, c’est-à-dire les gens qui font la démarche de s’inscrire comme candidats, s’élevait à 33.105 au 31 décembre 2008 sachant qu’il y a 38.514 logements sociaux. Mais il est tout à fait évident qu’une partie plus importante de la population bruxelloise pourrait avoir accès aux logements sociaux. Nous n’avons cependant pas une connaissance assez fine pour évaluer de manière tout à fait précise la taille de la population concernée par l'accès au logement social.
Ceci dit, à Bruxelles, il y a un problème récurrent très important de logements vides. Depuis le début de la Région, ce problème est dénoncé. Depuis 1989, on parle de 15.000 à 30.000 logements vides. La seule approche réelle, pour déterminer le nombre de logements vides, a été faite à partir de l’IBDE (Intercommunale Bruxelloise de la Distribution d’Eau). La Région leur avait demandé de faire un relevé du nombre de compteurs qui indiquaient une consommation d’eau inférieure à trois mètres cube par an. Quand c’était inférieur, on considérait qu’il s’agissait d’un logement inoccupé. L’IBDE avait abouti à un chiffre légèrement inférieur à 15.000 logements vides.
Il faut constater que, jusqu’à maintenant, il y a une difficulté réelle de la part des pouvoirs publics d’intervenir sur ce problème.
Une des caractéristiques de la période actuelle par rapport à Bruxelles, c’est la forte croissance de la population depuis 2000 : de 15.000 à 18.000 personnes par année, ce qui est énorme ! Ça signifie que les problèmes de logements deviendront encore plus aigus. Il serait donc pertinent, du point de vue de l’action publique, de mettre en place des dispositifs efficients pour mettre sur le marché des biens qui ne le sont pas ou qui sont laissés vacants.
Il existe un dispositif qui a été mis en place par le code du logement bruxellois en 2003 appelé "le droit de gestion publique", qui offre la possibilité aux 33 sociétés de logements sociaux, et à d'autres opérateurs publics, de mordre sur une part des logements locatifs qui n’est pas mise sur le marché. L’idée est de faire une sorte de partenariat avec les propriétaires qui, pour une série de raisons liées à la rénovation, par exemple, ne veulent pas ou n’ont pas la capacité de mettre leurs biens sur le marché. La société de logement social propose alors au propriétaire de mettre en location son bien pour des locataires du logement social et de négocier, si nécessaire, avec lui tout un programme de rénovation.
Mais le secteur du logement social a une série de choses à faire sur son patrimoine propre. Il doit également prendre ses responsabilités face au défi du logement durable. La question énergétique prend de plus en plus de place et il y a beaucoup de déficit à ce niveau dans le secteur du logement social. Dans les années ‘70, et ‘80, il y a eu une grosse période de production, à savoir plus ou moins 11.000 logements sociaux, un peu moins d’un tiers du patrimoine total actuel. Ces biens ont été produits dans des grandes tours, sans aucune préoccupation d’ordre énergétique lors de leur construction. Ce sont des gouffres à consommation énergétique. Dans les années qui viennent, la rénovation du point de vue énergétique sera sans doute un des chantiers les plus importants pour le secteur.
Il faut reconnaître que dans notre pays, l’emprise publique sur la question du logement est faible. Il faut savoir qu’il y a 68% de propriétaires occupants en Belgique. Ça veut dire que la location concerne moins d’un tiers de la population. A côté de ça, le secteur public locatif (logements sociaux) représente, au niveau global, 7% du parc immobilier belge. Dans d’autres pays, ces chiffres sont doublés. Il faudrait que la capacité du pouvoir public soit au moins le double de ce qu’elle est actuellement. Aménager cette situation risque de prendre entre 20 ans et 30 ans.
Effectivement, comme la production de logements prend du temps, on peut suggérer la mise en place d’autres mécanismes : un contrôle des loyers sur base de la qualité du bien, un régime de bail davantage contrôlé, un encadrement du taux d’augmentation entre deux types de baux… Certains défendent aussi l’allocation loyer. C’est une bonne idée mais ça demande également un bon encadrement. Des expériences étrangères montrent que les propriétaires anticipent. Si vous avez un loyer de 100 euros par exemple, l’Etat donne 15 euros d’allocation pour réduire le loyer à 85 euros. Si le propriétaire anticipe et fait monter son loyer à 115 euros, l’allocation loyer n’aura servi à rien. Au contraire, elle aura servi à provoquer indirectement une inflation des loyers. Ce qui veut dire que ça va coûter de plus en plus cher.
Il est certain que des solutions juridiques, à ce niveau, soulageraient considérablement le rôle d’une série d’acteurs publics comme la SLRB.
Propos recueillis par V.D.
Mise à jour de cette page sur www.coj.be le 29 avril 2009